Studiu: Structuri performante in regim hotelier
Extras din: “Studiu privind performanta diferitelor tipuri de structuri imobiliare in domeniul turistic” document din cadrul programului “ KeyStay LandMarks”.
Comparatie tip structuri imobiliare in functie de anumiti factori:
Grad de ocupare:
-Reteta facilitatilor exclusiviste (jacuzzi & sauna etc.) in proprietate sau proximitate functioneaza foarte bine la structurile mici (studio/1Bdr.apt. 2/4 pers) cu grad de ocupare de pana la 100%
-Unitatile mari si foarte mari (apart. 3 dormitoare + living / vila / cabana) unde se rezerva prioritar weekend-uri, reduc gradul de ocupare la 8-12 zile / luna!
Uzura in timp:
– Unitatile mici sunt foarte simplu de intretinut, iar absenta grupurilor mari de petrecareti evita deteriorari, pete grave, uzura mobilier in timp.
– Unitatile mari de max 8 pers pot genera surprize, probleme, stricaciuni – si costuri mari de intretinere, curatare si reparatii. Sunt necesare investitii periodice de renovare care genereaza costuri si afecteaza randamentele anuale.
Tipologia oaspetilor:
– Unitati tip apartament 1 dormitor + living cu canapea extensibila (max 4 persoane) :
#1 – peste 50% cupluri
#2 – 30-35% grup de 2 cupluri
#3 – 15-20% familii clasice parintii + 1 maxim 2 copii
– Unitati mari si foarte mari – 3 dorm + living (8 pers) atrag oaspeti de 2 tipuri:
#1 – 70-75% sau mai mult rezerva grupuri de prieteni, cei mai multi, tineri, care prezinta un risc de petreceri.
#2 – 25-30% grup de 2-3 familii! 6 adulti, aprox. 3 copii, unde de multe ori este atinsa capacitatea maxima de 8 persoane, fapt care poate duce la disconfortul oaspetilor, risc de petreceri si evenimente care pot afecta fluxul businessului, si timpul necesar pentru a pregati locatia optim pentru urmatorii oaspeti.
Procentul mic de familii care rezerva acest tip de structuri este rezultatul tipologiei #1 de clienti (grup de tineri) care rezerva cu precadere weekend-urile. Exista diferente mari de procentaje si tipuri de oaspeti intre structurile mici (4pers) versus cele foarte mari (8pers) insa, structurile cu 2 dormitoare + living au cele mai mari beneficii:
– sunt foarte comfortabile pentru o familie clasica (1 dormitor pentru parinti si altul pentru copii), livingul ramanand camera de zi
– ofera intimitate pentru cuplurile care rezerva
– nu sunt suficient de mari pentru un grup de petrecareti, acestea calibreaza foarte bine business-ul de vacation rentals, scazand riscurile si crescand categoria oaspetilor de calitate, gradul de ocupare si automat randamentul.
Concluzie
In urma analizei de performanta, o locatie / cladire / resort poate fi rentabil pentru investitori daca corespunde urmatoarelor specificatii:
– Pozitionare cat mai buna pe harta din punct de vedere turistic / vacanta.
– Facilitati exclusive. In functie de zona (mare – pool / munte – outdoor jacuzzi etc.)
– Cladiri cu structuri mixte – unitati tip apartament / condo / loft / etc. cu 1 sau 2 dormitoare si living cu canapea exensibila.
– Bucatarii complet echipate. Sunt punctul forte al caselor de vacanta versus camere de hotel si atrag familiile.
– Compartimentare practica. Dimensiuni minime corecte a camerelor. Facilitati esentiale in toata proprietatea (AC,TV,etc)